內地大搞城鎮化 眾安房產早着先鞭

■眾安最近先後獲得白塔新城及桐廬小源山養生谷兩個項目,土地總面積達約3,500萬平方米。
2013年將盡,眼見不少年內獲得不俗升幅的股分被基金拋貨獲利計數,相信資金是留待明年投資更具增長價值之股分。筆者早前去了杭州一趟,考察房地產開發商眾安房產(00672),於浙江省白塔鎮和桐廬鎮新投得的開發項目。鑑於中央剛剛完成城鎮化工作會議,預料眾安明年將有更多大動作跟尾,不妨多加留意。

筆者上週提及的「變身股」寶威控股(00024)耐世特(01316)表現不過不失,股價維持在推介時水平上落,股友不妨多加耐性作中線持有。另一方面,早前推介的延長石油(00346)近日正式通過收購加拿大Novus Energy,相信此乃延長石油拓展海外市場的第一波。較早前,筆者在霧霾威脅的情況下,仍前往重災區之一的浙江省杭州考察眾安房產(00672)的兩個項目。

眾安上市後相對低調,投資者及散戶對公司所知無幾。事實上,眾安本身為一家「二級開發商」,亦即是投地建設房地產項目,惟近期卻有轉型的趨勢,逐步邁向「一級開發商」。所謂一級開發,意思是眾安透過與浙江省不同的地方政府合組公司,然後為土地進行規畫、開發、經營,並透過出售土地獲得收入。從業務運作而言,市場上最接近眾安的同業為立足於上海的中國新城鎮(01278)

資本開支壓力不大
中國新城鎮絕非等閒之輩,該集團在2010年10月在香港上市時,共經營三個新城鎮開發項目,一個位於上海羅店,另外兩個分別位於無錫及瀋陽。三個項目之總規畫佔地面積,足足多達3,603萬平方米,其中無錫及瀋陽項目能分別出售土地至2020年及2038年。項目開發長做長有,中國新城鎮於是在今年10月獲得國家開發銀行斥資14億元入股。

了解過基本劇情,大概明白眾安值錢之處。眾安最近先後獲得白塔新城及桐廬小源山養生谷兩個項目,土地總面積達約3,500萬平方米。根據當地政府公告,上述兩個項目附近土地的最新售價,分別為每平方米4,024元(人民幣.下同)及2,333元。兩個項目的開發總投入雖然高達70億元,然而眾安會通過融資及銀行城鎮化專項貸款,再加上土地開發銷售的回籠資金分期滾動開發,因此實際對公司的資本開支壓力不大。

據國家統計局數據顯示,2012年中國城鎮化比率為52.6%,今年應會增加0.8個百分點至53.4%。事實上,城鎮化比率每增加一個百分點,意味將有超過1,000萬農村人口進城。據國研中心測算,每增加一個城市人口,便需要投資9萬元,即城鎮化率每提高一個百分點,相關的投資就可能超過1萬億元。據國家開發銀行最新數字預期,未來三年中國城鎮化投融資資金需求量,將會達到25萬億元這個天文數字。
■眾安董事長兼行政總裁施侃成現時持股量為68.8%。
欲分拆中國新城市
另一方面,眾安早前有意將集團內的「中國新城巿」獨立分拆上市。據聯交所公告指出,中國新城巿分拆後將成為純商業物業開發商,而眾安將成為純住宅物業開發商。截至今年6月底止,眾安半年收入增長2.8倍至11.8億元,期內純利激增13.8倍至3.09億元,中期每股盈利(EPS)0.13元。按此推算,眾安今年全年EPS有望達到0.26元,折合0.33港元。

假設上述預測合理,以眾安現價約1.3元計,預測市盈率(P/E)不足4倍,估值有大落後之嫌。現時眾安大股東施侃成持股量為68.9%,尚算集中,惟統計此股從12月1日至23日的16個交易日,日均成交股數僅得約171萬股,相當於日均成交金額約200萬港元上下,交投疏落欠缺動能,筆者建議股友可待日均成交增加至3,000萬港元之上才考慮入市,並以8倍預測P/E為目標,屆時目標價為2.64元,較現時潛在一倍升幅。另一方面,近日筆者留意到半新股新銳醫藥(08180)動能顯著提升,不妨吼位短炒,上望2元。

Andriy C.
本欄逢週四刊出
眾安房產(00672)半年股價圖
12月24日收報:1.30元
已發行股數:23.67億股
市值:28.40億元

新銳醫藥(08180)半年股價圖
12月24日收報:1.79元
已發行股數:8.00億股
市值:14.32億元

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