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| ■眾安最近先後獲得白塔新城及桐廬小源山養生谷兩個項目，土地總面積達約3,500萬平方米。 |
筆者上週提及的「變身股」寶威控股（00024）及耐世特（01316）表現不過不失，股價維持在推介時水平上落，股友不妨多加耐性作中線持有。另一方面，早前推介的延長石油（00346）近日正式通過收購加拿大Novus Energy，相信此乃延長石油拓展海外市場的第一波。較早前，筆者在霧霾威脅的情況下，仍前往重災區之一的浙江省杭州考察眾安房產（00672）的兩個項目。
眾安上市後相對低調，投資者及散戶對公司所知無幾。事實上，眾安本身為一家「二級開發商」，亦即是投地建設房地產項目，惟近期卻有轉型的趨勢，逐步邁向「一級開發商」。所謂一級開發，意思是眾安透過與浙江省不同的地方政府合組公司，然後為土地進行規畫、開發、經營，並透過出售土地獲得收入。從業務運作而言，市場上最接近眾安的同業為立足於上海的中國新城鎮（01278）。
資本開支壓力不大
中國新城鎮絕非等閒之輩，該集團在2010年10月在香港上市時，共經營三個新城鎮開發項目，一個位於上海羅店，另外兩個分別位於無錫及瀋陽。三個項目之總規畫佔地面積，足足多達3,603萬平方米，其中無錫及瀋陽項目能分別出售土地至2020年及2038年。項目開發長做長有，中國新城鎮於是在今年10月獲得國家開發銀行斥資14億元入股。
了解過基本劇情，大概明白眾安值錢之處。眾安最近先後獲得白塔新城及桐廬小源山養生谷兩個項目，土地總面積達約3,500萬平方米。根據當地政府公告，上述兩個項目附近土地的最新售價，分別為每平方米4,024元（人民幣．下同）及2,333元。兩個項目的開發總投入雖然高達70億元，然而眾安會通過融資及銀行城鎮化專項貸款，再加上土地開發銷售的回籠資金分期滾動開發，因此實際對公司的資本開支壓力不大。
據國家統計局數據顯示，2012年中國城鎮化比率為52.6%，今年應會增加0.8個百分點至53.4%。事實上，城鎮化比率每增加一個百分點，意味將有超過1,000萬農村人口進城。據國研中心測算，每增加一個城市人口，便需要投資9萬元，即城鎮化率每提高一個百分點，相關的投資就可能超過1萬億元。據國家開發銀行最新數字預期，未來三年中國城鎮化投融資資金需求量，將會達到25萬億元這個天文數字。
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| ■眾安董事長兼行政總裁施侃成現時持股量為68.8%。 |
另一方面，眾安早前有意將集團內的「中國新城巿」獨立分拆上市。據聯交所公告指出，中國新城巿分拆後將成為純商業物業開發商，而眾安將成為純住宅物業開發商。截至今年6月底止，眾安半年收入增長2.8倍至11.8億元，期內純利激增13.8倍至3.09億元，中期每股盈利（EPS）0.13元。按此推算，眾安今年全年EPS有望達到0.26元，折合0.33港元。
假設上述預測合理，以眾安現價約1.3元計，預測市盈率（P/E）不足4倍，估值有大落後之嫌。現時眾安大股東施侃成持股量為68.9%，尚算集中，惟統計此股從12月1日至23日的16個交易日，日均成交股數僅得約171萬股，相當於日均成交金額約200萬港元上下，交投疏落欠缺動能，筆者建議股友可待日均成交增加至3,000萬港元之上才考慮入市，並以8倍預測P/E為目標，屆時目標價為2.64元，較現時潛在一倍升幅。另一方面，近日筆者留意到半新股新銳醫藥（08180）動能顯著提升，不妨吼位短炒，上望2元。
Andriy C.
本欄逢週四刊出
眾安房產（00672）半年股價圖
12月24日收報：1.30元
已發行股數：23.67億股
市值：28.40億元
新銳醫藥（08180）半年股價圖
12月24日收報：1.79元
已發行股數：8.00億股
市值：14.32億元
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